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——乡村振兴合规指引 刘彦敏 江西智桥律师事务所 【案例】 在某镇政府批准并主持下，A公司与B村小组以及该村小组十多家农户代表共同约定：租赁B村小组以及前述十多家农户抛荒农地设立生猪养殖场，年租金5万元，租期10年，合同签订7日内租金一次性付清。如遇本村村民阻扰无法施工，或因无法办理土地流转手续，合同自动解除，租金无条件全部退还。正当A公司付清租金进场施工时，B村小组未签字的其他村民阻挠施工。经镇政府协调，最终将猪场建设地址变更至毗邻的另一村小组。 之后，A公司向B村小组和农户要求返还全部50万租金。B村小组只退回了30万元，余款因村民不同意拒绝退还。A公司在协商无果的情况下，起诉至当地人民法院，要求解除土地租赁合同，并退回剩余租金20万元。 问：A公司的诉讼请求能否得到法院支持？ 【分析】 一、农用地租赁合同是否可以解除？ Ａ公司与Ｂ村小组在合同约定因村民阻扰施工，Ａ公司可以解除合同。因此，Ａ公司可以依照合同约定行使合同解除权。 二、A公司要求解除合同，是否需要承担违约责任？ A公司要求解除合同系按照合同约定行使合同解除权，不存在违约的行为。因此，Ａ公司无需承担违约责任。 三、A公司是否可以要回全部租金？ 不一定。如果合同未约定村民阻扰施工导致合同解除的责任由Ｂ村小组承担，且Ａ公司在施工过程中改变了Ｂ村小组承包地现状，并造成土地上的林木或其它地上物损坏，则应扣除Ｂ村小组恢复承包地原状费用，并支付相应赔偿款后，剩余部分退回Ａ公司。 【合规建议】 一、先查明拟租赁土地的出租方是谁？ 我国农村土地是集体所有，农村土地所有权可以由乡镇府、村委会和村民小组持有，但土地所有权中的承包经营权可以依法发包给农户，农户土地承包经营权中的土地经营权可依法流转。 根据《村民委员会组织法》第二十四条第一款第（八）项规定，以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产，应当经村民会议讨论方可办理。《农村土地承包法》第五十二条还规定，发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。因此，村小组在签订农村土地租赁协议时，除应经过村民会议同意承包的书面意见，并且还要取得乡（镇）人民政府的批准。但是，村民对外转让或出租自己承包的集体土地，属于农村土地经营权流转，无需经过村民会议和报乡（镇）人民政府批准。 二、农村土地租赁合同内容要齐全 《农村土地承包法》第二十二条规定，发包方与承包方应当签订书面的承包合同，合同条款应当包括：（一）发包方、承包方名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所；（二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级；（三）承包期限和起止日期；（四）承包土地的用途；（五）发包方和承包方的权利和义务；（六）违约责任。 对于其中可能发生的村民阻拦施工等情形，务必要明确发包方的违约责任。 【法条链接】 《宪法》 第十条 农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于集体所有；宅基地和自留地、自留山，也属于集体所有。 《民法典》 第五百六十二条 当事人协商一致，可以解除合同。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。 第五百六十六条 合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状或者采取其他补救措施，并有权请求赔偿损失。 合同因违约解除的，解除权人可以请求违约方承担违约责任，但是当事人另有约定的除外。 主合同解除后，担保人对债务人应当承担的民事责任仍应当承担担保责任，但是担保合同另有约定的除外。 《村民委员会组织法》 第二十四条 涉及村民利益的下列事项，经村民会议讨论决定方可办理： （一）本村享受误工补贴的人员及补贴标准； （二）从村集体经济所得收益的使用； （三）本村公益事业的兴办和筹资筹劳方案及建设承包方案； （四）土地承包经营方案； （五）村集体经济项目的立项、承包方案； （六）宅基地的使用方案； （七）征地补偿费的使用、分配方案； （八）以借贷、租赁或者其他方式处分村集体财产； （九）村民会议认为应当由村民会议讨论决定的涉及村民利益的其他事项。 村民会议可以授权村民代表会议讨论决定前款规定的事项。 法律对讨论决定村集体经济组织财产和成员权益的事项另有规定的，依照其规定。 《农村土地承包法》 第九条 承包方承包土地后，享有土地承包经营权，可以自己经营，也可以保留土地承包权，流转其承包地的土地经营权，由他人经营。 第二十二条 发包方应当与承包方签订书面承包合同。 承包合同一般包括以下条款： （一）发包方、承包方的名称，发包方负责人和承包方代表的姓名、住所； （二）承包土地的名称、坐落、面积、质量等级； （三）承包期限和起止日期； （四）承包土地的用途； （五）发包方和承包方的权利和义务； （六）违约责任。 第五十二条 发包方将农村土地发包给本集体经济组织以外的单位或者个人承包，应当事先经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 由本集体经济组织以外的单位或者个人承包的，应当对承包方的资信情况和经营能力进行审查后，再签订承包合同。 《农村土地经营权流转管理办法》 第六条 承包方有权依法自主决定承包土地是否流转、流转的对象和方式。任何单位和个人不得强迫或者阻碍承包方依法流转其承包土地。 |
